Договор ипотеки – главный документ, который регулирует отношения между заемщиком и банком, предоставившим ипотечный кредит. Так как ипотека – особый вид кредита, то формально документ, заключенный между клиентом банка и финансовой организацией – это кредитный договор, обладающий своими особенностями. Каждый такой документ обладает большим количеством пунктов, и отличается в зависимости от банка. Но, несмотря на это, есть обязательные пункты, которые будут в любом договоре.
Типовой договор
Закон предусматривает ряд обязательных требований, которые должны присутствовать в договоре ипотеки. Согласно ст.9 Федерального закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года, в документе должны быть прописаны предмет ипотеки, оценка объекта недвижимости, размер обязательств и срок их исполнения. Кроме этого договор может содержать пункт о возможности обращения во взыскание заложенного имущества, а также условия реализации имущества.
В договоре ипотеки можно выделить следующие разделы:
- Участники сделки
- Предмет ипотечного договора и способ обеспечения обязательств
- Порядок предоставления кредита
- Порядок пользования денежными средствами и их возврата
- Права и обязанности кредитора и заемщика
- Ответственность сторон
- Иные условия, не противоречащие закону
С типовым ипотечным договором, который содержит все обязательные пункты и структуру, можно ознакомиться здесь.
Кредитный договор содержит общие и индивидуальные условия кредитования.
Общие условия жилищного кредитования содержат параметры ипотечного договора, одинаковые для всех заемщиков. В общих условиях также содержится информация о правилах обслуживания и погашения кредита, порядок расчета суммы ежемесячного платежа и иные условия.
Индивидуальные условия отражают условия кредита, применимые к конкретной сделке, а именно: сумму и срок займа, способ обеспечения, процентная ставка и порядок погашения.
С общими условия кредитования можно ознакомиться на сайте банка, а с индивидуальными – в офисе финансовой организации перед заключением сделки.
Участники ипотеки
В данном разделе указываются реквизиты заемщика и кредитора – уполномоченного представителя банка. Следует внимательно проверять указанные данные.
Реквизиты заемщика:
- ФИО
- Серия и номер паспорта
- Адрес регистрации
- Способ связи – мобильный телефон или электронная почта
Реквизиты банка:
- Название организации
- Юридический адрес компании
- Номер банковской лицензии, выданной Банком России
- Данные лица, уполномоченного подписывать документы от лица банка (обычно, кредитный менеджер или начальник кредитного отдела)
Предмет ипотеки
В этом разделе прописывается суть договора: цель займа, сумму и срок, вид платежей, процентная ставка, штрафы, пени. Здесь же указывается способ исполнения обязательств.
Здесь же детально прописываются характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать объект залога. К таким сведениям относятся:
- Типа объекта (квартира, комната, дом, т.д.)
- Полный адрес (фактический или строительный, если объект находится в стадии строительства)
- Количество комнат, общая и жилая площадь
- Иная информация, необходимая для идентификации объекта
Права и обязанности сторон
Документ содержит большой перечень прав и обязанностей заемщика и кредитора. Ниже приведены основные обязанности заемщика, из которых вытекают права банка.
Обязанности заемщика:
- Своевременно вносить платежи по основному долгу и процентам, оплатить все необходимые комиссии и госпошлину
- Не продавать и не сдавать внаем заложенную недвижимость без письменного разрешения банка
- Осуществлять необходимый ремонт объекта
- Своевременно оплачивать коммунальные платежи, налоги, связанные с владением имуществом, отчитываться перед банком по требованию
- Оформить закладную на объект недвижимости
- Застраховать свою жизнь и здоровье, а также заложенный объект
Банк в свою очередь имеет право потребовать исполнения заемщиком своих обязанностей, а также выдвинуть требование о полном досрочном погашении кредита в случае недобросовестного исполнения обязательств по внесению платежей.
До полного погашения ипотечного кредита залогодатель, т.е. заемщик, имеет право владеть заложенным помещением в соответствии с его назначением, производить перепланировку помещения с согласия банка.
Страховка
Любой ипотечный кредит вне зависимости от банка предполагает нескольких видов страхования.
- Страхование жизни и здоровья заемщика (от травм, полученных в результате несчастного случая, осуществления профессиональной деятельности и т.д.)
- Страхование объекта недвижимости от повреждения или утраты (в результате пожара, затопления, природного бедствия)
- Страхование титула (риск утраты права собственности в результате двойных продаж или мошенничества)
Регистрация договора ипотеки
Ипотечный договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости и вступает в силу со дня регистрации, о чем на документе ставится отметка федерального органа. Для государственной регистрации потребуются следующий комплект документов:
- Заявление от обеих сторон договора
- Оригинал договор ипотеки и его копии
- Все приложения и иные акты, на которые есть ссылки в основном документе
- Квитанция или чек об оплате госпошлины за регистрацию
После того, как заемщик исполнит все обязательства по ипотечному кредиту, стороны подают в регистрирующий орган заявление о снятии с объекта недвижимости обременения ипотекой – запись о регистрации ипотеки погашается.
Договор купли-продажи и ипотеки регистрируются отдельно. Ипотечный договор необходим для регистрации залога и оформления закладной.
Ипотечный договор ВТБ 24, Сбербанка
Эти 2 банка с государственным участием являются лидерами рынка ипотечного кредитования, поэтому при выборе кредитной организации есть смысл рассмотреть их в качестве кредиторов. Но, несмотря на лидирующие позиции, в открытом доступе нет ипотечных договоров данных финансовых организаций. Возможно, это объясняется тем, что такие документы носят строго индивидуальный характер и зависят от конкретной ситуации. Еще одной причиной может являться то, что формы документов постоянно меняются и невозможно гарантировать актуальность того или иного документа, размещенного в интернете.
Общие условия жилищного кредитования Сбербанка можно скачать по ссылке PDF.
Договор купли-продажи квартиры с привлечением денежных средств, полученных в Сбербанке
Как определить целевая ипотека или нет.Где и что в договоре должно быть написано?Заранее спасибо.