Как оформить ипотеку в Португалии россиянину

Купить недвижимость в Португалии можно как на материковой части, так и на Азорских островах или Мадейре. Для нерезидентов отсутствуют ограничения по покупке как жилья, так и земельных участков. В случае покупки объекта в ипотеку, потенциальным российским заемщикам необходимо знать ключевые моменты и особенности кредитования в португальских банках.

Этапы и особенности покупки португальского жилья в кредит

Принцип проведения сделки по приобретению недвижимости в Португалии похож на любые другие страны Евросоюза. Покупатель должен пройти всю процедуру в следующей последовательности:

1. Подбор жилья.. Найти объект можно как самостоятельно на онлайн-сервисах (www.green-acres.pt, так и через агентства недвижимости. В России лидирующими брокерами, оказывающими услугу по подбору зарубежного жилья, являются Tranio и Prian.ru. В Португалии можно обратиться в агентства PORTUGAL PROPERTY, PORTUGALITY, PortugalEstate. Деятельность португальских риэлторов подлежит обязательной лицензии, поэтому сотрудничество с ними несет минимальные риски для клиентов.
2. Получение налогового номера в Португалии (NIF – número de identificação fiscal). Для осуществления всех расчетов обязательно наличие данного номера, который можно получить в местном налоговом органе как лично, так и через законного представителя по доверенности. Стоимость получения составляет €7,5.
3. Подписание предварительного договора, бронирование объекта и оплата задатка.. Для того, чтобы закрепить выбранное жилье за покупателем и снять его с продажи, необходимо внести предварительный взнос, который оформляется соответствующим соглашением. В среднем размер задатка составляет 10% рыночной цены. Перечисление средств производится только безналичным путем через банковский счет покупателя, открытый в Португалии, или счет доверенного лица. Практика предварительных договоров продажи португальского жилья предусматривает уплату штрафа в двойном размере задатка покупателем в случае отмены решения о покупке. Исключение составляет отказ банка в ипотеке, если данное условие прописано в соглашении.
4. Подача заявки на ипотеку в португальский банк. Происходит в 2 этапа: предварительная проверка заемщика и анализ характеристик объекта недвижимости.
5. Юридическая проверка объекта. Данная процедура является обязательной как при оформлении ипотеки, так и в случае приобретения жилья за счет собственных средств. Обязательными документами являются:- выписка из налогового органа или домовой книге с указанием параметров объекта;
   – жилищный сертификат о соответствии характеристик здания строительным нормам, выдаваемый в местном муниципалитете;
   – паспорт объекта – документ, аналогичный российскому техническому паспорту на объект;
   – сертификат энергосбережения.
6. Оплата государственной пошлины и гербового сбора. Осуществляется не позднее, чем за 3 дня до сделки.
7. Подписание договора у нотариуса и окончательный расчет. Соглашение составляется и зачитывается на португальском языке. В день подписания производится перечисление оставшейся суммы безналичным путем через банковские счета. В случае ипотеки данную сумму перечисляет банк на счет продавца.
8. Действия после сделки. Получив в собственность объект, новый владелец должен зарегистрироваться в залоговом реестре и кадастровом управлении, а также переоформить счета за коммунальные услуги на свое имя.

Ипотека в португальском банке

Получить ипотеку в Португалии весьма выгодно для российских граждан: процентная ставка составляет всего 3-5%, а срок кредитования может достигать 40 лет, а комиссия за досрочное погашение отсутствует, в отличии от банков других европейских стран. На 2018 год ипотечные продукты предлагают банки CAIXA GERAL DE DEPÓSITOS, BPI, Millenium.

Получить ипотеку нерезиденту в португальском банке значительно сложнее, чем, к примеру, в соседней Испании. Однако при достаточном доходе и полном пакете документов данный вариант допустим.

Ипотека в российском банке

На 2018 год зарубежную недвижимость кредитуют всего 2 банка: ВТБ и Сбербанк России. Но получить ипотеку можно только на недвижимость из ограниченного списка стран, в котором Португалия отсутствует. Поэтому, если нет возможности оформить ипотеку в португальском банке, альтернативой для покупателя может стать кредит под залог имеющейся недвижимости в России в любом местном банке.

Сравнение условий по ипотеке российских и португальских банков

Для выбора наиболее выгодного варианта покупки португальской недвижимости в кредит, необходимо оценить ипотечные предложения банков России и Португалии.

Параметры кредитования	Ипотека в банке CAIXA GERAL DE DEPÓSITOS	Кредит под залог имеющейся недвижимости в Банке Жилищного Финансирования
Сумма кредита, руб.	от 350 000 (€5 000)	1 000 000-8 000 000
Максимальный размер кредита от оценочной стоимости	80%	60%
Срок кредитования, лет	До 40	1-20
Годовая ставка по кредиту, %	В зависимости от выбранной программы: 3,0%+индекс Euribor+надбавка (1,75-2,4%) Фиксированная ставка на 5 лет 3,15%, в дальнейшем 4,0%+индекс Euribor+надбавка (1,75-2,4%)	13
Увеличение/уменьшение ставок	Снижение размера надбавки при следующих условиях: 0,25% за использование дебетовой и кредитной карт банка не менее 3 месяцев; 0,25% за оформление добровольного страхования жизни и имущества; 0,25% за открытие вклада от €50000 с покупкой специального пакета Pack Protection	+11% со 2-го по 4-ый месяц кредитования; +1% в случае отсутствия подтверждения целевого использования кредита; +2% при отказе от личного страхования; +14,5% при отказе от уплаты единовременной комиссии за снижение ставки (4,99% от суммы кредита)
Способ расчета платежей	Аннуитет; Только проценты до момента сдачи дома (не более 24 месяцев)	Аннуитет
Досрочное погашение	Без ограничений по сроку, комиссия 4% от суммы досрочного погашения	Без комиссий и ограничений по сроку

Расчет кредита[*]

Условия	Ипотека в банке CAIXA GERAL DE DEPÓSITOS	Кредит под залог имеющейся недвижимости в Банке Жилищного Финансирования
Стоимость квартиры (оценочная/рыночная)	€117 000	8 300 000 руб.
Сумма кредита	€70 000	5 000 000 руб.
Срок кредитования	20 лет
Ежемесячный платеж	(при средней ставке в 3,5%) €406/мес. (29 069 руб.)	(при ставке в 13%) 58 579 руб./мес.
Переплата за весь срок	€27 440 (1 964 704 руб.)	9 058 960 руб.
Страхование жизни и имущества	€65 ежегодно; €11 ежемесячно	30 000 руб. за первый год (около 500 000 руб. за 20 лет)
Дополнительные расходы (открытие и обслуживание счета).	единовременно €1 287; ежемесячно за обслуживание счета €6,76	4,99%*5 000 000=249 500 руб.
Общая сумма всех расходов за 20 лет без учета основного долга	€104 289,4 (7 467 121,04 руб.)	9 808 460 руб.
Общие расходы с учетом основного долга	€174 289,4 (12 479 121,04 руб.)	14 808 460 руб.

Помимо банковских расходов покупатели недвижимости несут дополнительные траты на услуги нотариуса, риэлтора, адвоката, а также на оплату пошлин и налогов.

Список документов для ипотеки в Португалии

В Португалии ипотеку в основном выдают с 21 года до 75 лет на дату погашения. Одним из основных требований к заемщику является платежеспособность: размер действующих обязательств и предстоящих взносов по ипотеке не могут превышать 35% совокупного дохода, согласно законодательству Португалии.

Нерезиденты подают следующие документы:

• паспорт страны гражданства и загранпаспорт;
• идентификационный номер NIF;
• документы, подтверждающие место жительства (квитанции на коммунальные платежи, банковская корреспонденция);
• документы о доходах (справка с работы, налоговая декларация);
• письмо от работодателя о компании и сотруднике;
• справка из банка о движении средств за последние полгода и наличии на счете достаточных средств для оплаты первоначального взноса и обязательных банковских расходов;
• рекомендательное письмо из банка, в том числе отчет о кредитной истории;
• документы о семейном положении.

В зависимости от требований банка все документы подаются в оригинале и с переводом на португальский язык. Некоторые документы должны быть переведены в консульстве с проставлением апостиля.

Расходы после вступления в право собственности

Независимо от того, приобретена ли недвижимость в Португалии за счет собственных или заемных средств, новый владелец обязан оплатить ряд пошлин и налогов:

1. Гербовый сбор за регистрацию 0,8% от стоимости по договору.
2. Налог на переход права собственности (оплачивает и продавец, и покупатель) 1-6% от стоимости по договору (в зависимости от типа недвижимости, расположения и стоимости).
3. Пошлина за регистрационные действия €400 при ипотеке, €250 при расчете собственными средствами.
4. Смена лицевых счетов у поставщиков коммунальных услуг €100-200.
5. Нотариальное заверение договора купли-продажи €250-270.

К статье расходов можно прибавить услуги нотариуса за составление договора (от 15 стоимости жилья), юриста (от 1%) и риэлтора (3-5% от суммы сделки).

Бонусы от покупки недвижимости в Португалии

Основным преимуществом владения собственности в Португалии является возможность получения визовых льгот и вида на жительство. После вступления в право новый владелец-нерезидент может получить шенгенскую мультивизу сроком на 180 дней в году: по 90 дней пребывания в стране каждые полгода.

Вид на жительство (ВНЖ) выдается только в случае приобретения одного или нескольких объектов общей стоимостью не менее €500 000 либо €350 000, если строению более 30 лет, сроком на 5 лет с ежегодным продлением (программа «Золотая виза»). После 5 лет поддержания статуса может быть выдано гражданство.

Анализ и перспективы рынка португальской недвижимости

Рынок жилья в Португалии вновь набирает обороты после длительного простоя. На конец 2016 года средняя стоимость составила €1081 за квадратный метр. Самыми популярными регионами для покупки являются:

• Лиссабон (€1308/кв.м);
• Алгарва (€1358/кв. м);
• Мадейра (€1205/кв.м).

Как и в любой туристической стране, в Португалии можно приобретать недвижимость в инвестиционных целях для сдачи ее в аренду, ведь туристический сезон в этой стране длится практически круглый год.

Советы покупателям португальской недвижимости

Самой главной ошибкой, с которой сталкивается ряд российских покупателей недвижимости в Португалии, является надежда на одобрение ипотеки в португальском банке. Очень часто покупатели строящегося жилья надеются на уверения застройщиков в положительном решении банка в силу их партнерского сотрудничества. На деле, внеся задаток за жилье, покупатель может получить отказ банка. Именно поэтому при покупке необходимо изучить всю информацию о процессе сделки.

1. Подписывая договор задатка на недвижимость, приобретаемую в ипотеку, необходимо прописать в предварительном договоре условие возврата задатка в случае отказа банка.
2. Покупатели могут без опасения обращаться в агентства недвижимости в силу того, что данный вид деятельности подлежит лицензированию в Португалии, поэтому риэлторы добросовестно выполняют свои обязанности.
3. Не экономить на переводчике и адвокате. Все условия и документы составляются на португальском, поэтому покупатель, не владеющий языком, может упустить важные моменты сделки.
4. Оценивать финансовые возможности. Помимо обязательных расходов на приобретение, владельцы недвижимости в Португалии должны учитывать обязательные расходы на уплату местных налогов и коммунальных платежей.