Как купить квартиру на Кипре в ипотеку

Покупка недвижимости на Кипре стала для многих иностранцев не только выгодным капиталовложением, но и возможностью получить кипрский вид на жительство, а в дальнейшем и гражданство. Благодаря тому, что на острове практически круглый год благоприятный климат для пляжного отдыха, рынок недвижимости постоянно пополняется новыми объектами, вследствие чего банки регулярно разрабатывают и усовершенствуют программы ипотечного кредитования для иностранцев. Ипотека на Кипре для русских является весьма доступной в силу высокой лояльности местных банков.

Режимы владения недвижимостью

На Кипре существует 2 статуса недвижимости:

1. Freehold (Фрихолд). Подразумевает полноправное владение как объектом, так и землей, на которой он расположен. Дает право передавать объект по наследству.
2. Leasehold (Лизхолд). Позволяет новому владельцу оформить на себя право собственности (титул) на объект, но не на землю, на которой расположен последний. По данному режиму владения земля предоставляется собственнику жилья в долгосрочную аренду, оформляемую отдельным контрактом.

Взять ипотеку на Кипре возможно при любом статусе недвижимости, но с обязательным наличием титула у продавца.

Этапы покупки недвижимости на Кипре

Схема получения права собственности на Кипре идентична порядку в других европейских странах.

№	Этап	Описание
1	Поиск объекта	Как самостоятельно, так и через агентство недвижимости
2	Открытие банковского счета на имя покупателя	Необходим для осуществления расчетов с продавцом. Для открытия требуется только загранпаспорт и сумма не менее €10 на новом счете.
3	Бронирование объекта	В размере 1-2% от стоимости. Оплата осуществляется после подписания соответствующего соглашения посредством банковского перевода на счет продавца.
4	Оплата гербового сбора	0,15% от стоимости до €170 860; 0,2% от суммы, если цена жилья больше €170 860. Оплата осуществляется не позднее 30 дней со дня подписания предварительного договора.
5	Внесение первоначального взноса	От 30% стоимости объекта. При оформлении ипотеки размер собственных средств по требованию банка может достигать 40-50%. Оплата происходит посредством банковского перевода по контракту предварительной купли-продажи, заверенного нотариусом.
6	Подача документов ипотеку, рассмотрение, выдача кредита	Документы рассматриваются банком уже после оплаты первоначального взноса. Процент одобрения высок при соблюдении условий достаточного первоначального взноса и соответствия объекта требованиям банка. Обязательным условием при покупке жилья на вторичном рынке является наличие титула (зарегистрированного права собственности).
8	Подписание окончательного договора купли-продажи	Заверяется нотариусом. Перевод полной суммы продавцу также осуществляется при участии нотариуса.
8	Получение разрешения в Совете Министров	Является обязательным для осуществления сделки. Обычно не вызывает трудностей, если приобретаемый объект не относится к культурно-историческим зданиям. Стоимость разрешения €400 за 1 объект.
9	Регистрация права собственности	Осуществляется не позднее 2 месяцев с момента окончательного расчета между сторонами через Департамент земельного кадастра, где вносится запись о новом владельце и переоформляется титульный лист на собственника. Подача заявления производится в присутствии как покупателя, так и продавца. Пошлина зависит от стоимости жилья: до €85 000 – 3%; €85 000-€170 000 – 5%; более €170 000 – 8%. Дополнительно оплачивается НДС 19% на объекты, построенные и приобретенные до 01.05.2004 г. В ряде случаев данный сбор можно вернуть.

Условия по ипотеке в кипрских банках

Как и во всей Европе, проценты по ипотеке на Кипре привязаны к валютному индексу Libor. Получить кредит на недвижимость можно не только в евро, но и в долларах, а также британских фунтах стерлингов.

Параметры кредита	Hellenic Bank	USB Bank
Валюта	Евро	Доллар США	Фунт стерлингов
Сумма кредита, €	1000-300 000	20 000-500 000
Минимальный первоначальный взнос	40%	От 30%
Срок кредитования, лет	1-40	10-40
Совокупная процентная ставка, % годовых	4,39-4,69	3,84-4,37	2,86-3,38
Сбор за рассмотрение заявки, €	850	1% от суммы кредита
Оценка недвижимости, €	150	50-150 (в зависимости от суммы кредита)
Досрочное погашение	Возможно в случае уплаты всех процентов по графику предстоящих платежей
Санкции за просрочку	Увеличение текущей процентной ставки на 2 пункта	В соответствии с условиями договора

Уплата НДС

Ставка на НДС при покупке недвижимости в 19% может быть снижена до 5% при выполнении следующих условий:

• недвижимость приобретается нерезидентом;
• площадь не более 200 кв.м.;
• жилье приобретается для проживания, а не для сдачи в аренду;
• льгота используется впервые (и действует только для первого объекта).

Для получения льготы необходимо предоставить пакет документов в департамент НДС: о персональных данных (загранпаспорт, свидетельство о браке, если есть), приобретенном объекте (договор купли-продажи, архитектурный план) и подтверждение личного использования (чаще всего предоставляются счета и квитанции на оплату коммунальных услуг).

Требования к заемщикам-нерезидентам

В кипрских банках главное требование к иностранному заемщику – стабильный подтвержденный доход. При расчете ипотеки на Кипре учитывается не более трети совокупного дохода семьи (33%).. Возраст же может достигать 67-70 лет на дату погашения кредита.

Документы нерезидента для кипрской ипотеки

Для подачи заявки на ипотеку на Кипре необходимо собрать стандартный пакет документов, представив их в оригинале и заверенном переводе на английский язык:

• загранпаспорт;
• паспорт РФ или свидетельство о месте постоянной регистрации;
• справки, подтверждающие платежеспособность: 2-НДФЛ, справка от работодателя, заверенные банковские выписки о движении средств за последние 3-6 месяцев (рекомендуется предоставить максимум возможных документов);
• рекомендательное письмо обслуживающего банка: подтверждение наличия действующего счета, информация об оборотах за последние полгода и остатке средств на момент выдачи документа;
• свидетельства о браке/расторжении брака, рождении детей, иные подтверждения семейного статуса;
• разрешение кипрских властей на покупку;
• договор купли-продажи и документы, подтверждающие факт предоплаты;
• квитанция об уплате гербового сбора.

Несмотря на то, что оплата первоначального взноса производится до подачи заявки на ипотеку, представляя определенный риск для покупателя, процент отказов от кипрских банков ничтожно мал в силу высокой лояльности к потенциальным заемщикам.

Пример расчета ипотеки

В качестве примера взята недвижимость стоимостью €200000: сумма кредита в €100000 на срок 25 лет в банке Hellenic Bank со усредненной ставкой 2,40% годовых (постоянная ставка по ипотеке на Кипре данного банка 1,26%+плавающая ставка 1,14%), ежемесячный платеж €444.

Расходы (весь срок)	Сумма, €
Сумма процентов за весь срок	33 079
Комиссия за рассмотрение	500
Плата за проверку клиента	100
Плата за подготовку кредитной документации	6
Составление закладной	156,5
Комиссия за выдачу кредита	10+1% от суммы кредита (1 000)=1 010
Оценка недвижимости	150
Страхование жизни	350 (в год)*25=8 750
Страхование имущества	185 (в год)*25=4 625
ИТОГО расходы на услуги банка (за весь срок)	48 376,5

Рассчитать любой другой вариант ипотеки на Кипре для русских можно любым кредитным калькулятором, находящимся в бесплатном доступе на многих интернет-ресурсах.

Ипотека на Кипре для россиян значительно выгоднее предложений “родных” банков. Для сравнения, если бы покупатель оформил ипотеку на ту же сумму в России под залог имеющейся недвижимости для покупки кипрского жилья, средняя ставка составила бы 12,25% при максимальном сроке в 15 лет, а переплата по процентам за этот срок без учета страхования была бы порядка €119 000.

Помимо банковских расходов, покупатель обязан оплачивать единоразовые и ежегодные сборы и налоги:

Расходы за 1-ый год	Сумма, €
Разрешение Совета министров	400
Гербовый сбор	400 (0,2% от стоимости жилья)
Пошлина за регистрацию	16 000 (8%)
Налог на имущество (ежегодно)	2 200 (1,1% от цены жилья)
Услуги посредников (юрист, риэлтор)	2 000 (в среднем 1% от стоимости жилья)
ИТОГО дополнительные расходы за 1-ый год	21 000

Где покупать недвижимость на Кипре

При покупке недвижимости на Кипре следует определиться с непосредственным назначением жилья: для собственных целей или с перспективой на получение дохода от сдачи в аренду.

Наиболее привлекательными для покупки недвижимости в целях проживания и пляжного отдыха считаются регионы с выходом на море: Ларнака, Лимассол, Пафос. В этих регионах можно удачно сдавать ипотечное жилье в аренду на периоды отсутствия, поручив поиск арендаторов риэлторам за небольшую плату.

Столица Кипра – Никосия – единственный регион, не имеющий выхода на море и наиболее подходящий для тех, кто планирует вести трудовую деятельность на острове. Здесь сконцентрированы основные бизнес-центры, а также находится аэропорт.

Условно Кипр разделен на 2 части: греческую и турецкую. Однако конфликт двух государств за территориальную границу никак не сказывается на туристах. Поэтому можно также купить недвижимость в турецкой Фамагусте, наиболее популярными курортами которой являются Айя-Напа и Протарас, где недвижимость дешевле, чем на южной половине Кипра, однако получить ипотеку на условиях европейских банков практически невозможно.

Цены на недвижимость

В зависимости от типа жилья, срока постройки дома, площади и места расположения цены варьируются.

Регион приобретения	Примерная стоимость в 2018 году, €
	Апартаменты/квартира (40-80 кв. м.)	Таунхаус/вилла (110-200 кв.м.)
Никосия	70000-150 000	300 000-650 000
Лимассол	50 000-150 000	135 000-650 000
Ларнака	35 000-130 000	150 000-550 000
Пафос	38 500-130 000	100 000-550 000

Наибольший выбор для покупателей недвижимости представлен виллами и таунхаусами: купить дом на Кипре в ипотеку можно практически в любом населенном пункте. Значительно сложнее купить квартиру в ипотеку на Кипре в связи с небольшим предложением и высоким спросом: недорогие студии резервируют практически моментально.

Бонусы от кипрской недвижимости

Помимо возможности отдыха и проживания на Кипре в собственном жилье, покупка недвижимости дает определенные визовые возможности–временный вид на жительство. Получить ВНЖ (pink slip) можно сроком на 1 год с возможностью ежегодного продления. При этом покупка жилья по цене более €300 000 позволяет оформить ВНЖ в упрощенном режиме. Однако право пребывания на острове предоставляют и владельцам более дешевого жилья.

В период действия ВНЖ покидать остров можно не более, чем на 3 месяца, в противном случае привилегия “сгорит”.

После 5 лет соблюдения режима временного пребывания есть возможность получить постоянный вид на жительство, а еще через 2 года – стать полноправным гражданином республики Кипр.