Покупка недвижимости в Германии, в отличие от многих европейских стран, носит чаще всего инвестиционный характер. Ставки по ипотеке в немецких банках считаются одними из самых низких в Европе, поэтому многие нерезиденты покупают для дальнейшей сдачи недвижимости в аренду либо в случае постоянного проживания и работы в этой стране.
В силу политико-экономических факторов отношения между Россией и Германией весьма натянутые, поэтому процент одобрения ипотечных заявок от российских заемщиков значительно ниже, чем в других странах Евросоюза. Тем не менее оформить ипотечный кредит на немецкое жилье вполне реально при соблюдении ряда условий.
- Процесс покупки недвижимости в кредит по шагам
- Особенности оформления ипотеки в Германии: требования, документы, нюансы
- Условия по ипотеке в Германии для нерезидентов
- Пример расчета параметров кредита от Commerzbank
- Расходы на оформление: налоги и сборы
- Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Германии
- В какую недвижимость выгодней вкладывать в Германии
- Резюме
Процесс покупки недвижимости в кредит по шагам
Весь процесс от выбора объекта недвижимости до полноправного вступления в право собственности в Германии схож с покупкой в других европейских странах, но имеет свои отличительные особенности.
1. Выбор объекта. Найти подходящий вариант можно самостоятельно через сайты немецкой недвижимости либо при помощи риэлтора (маклера). Для тех, кто не владеет немецким языком, а также не знаком с законодательством Германии в отношении сделок с недвижимостью, рекомендуется обращаться к маклерам.
При этом необязательно личное посещение страны, если покупатель доверяет своему представителю. Найти жилья можно на сайтах:
Приобрести квартиру или дом напрямую от собственника без посредников в Германии практически невозможно, так как во всей Европе подобные вопросы решают через агентства недвижимости.
2. Открытие счета в немецком банке. В отличие от других стран Европы, в Германии требуется личное присутствие при оформлении банковского счета для нерезидентов. Потребуется загранпаспорт и документ о месте регистрации, переведенный на немецкий язык с апостилем.
3. Оплата задатка. Данный этап не всегда обязателен, но на практике бронирование объекта производится именно посредством договора о резервировании. Сумма задатка составляет в среднем 1-2% от стоимости жилья и гарантирует продавцу совершение сделки. При отказе от объекта задаток остается у продавца, за исключением случаев, когда покупатель планирует приобрести жилье по ипотеке и получает отрицательное решение от банков. Данный факт обязательно должен быть прописан в договоре. Для нерезидентов в Германии все расчеты производятся через нотариуса, который аккумулирует на своем трастовом счете все средства от покупателя и перечисляет их продавцу в полном объеме после выполнения всех обязательных процедур от обеих сторон.
4. Подача заявки на кредит. Оформление ипотеки в Германии отличается от порядка, принятого в других странах. В банк подаются не только документы на заемщика и приобретаемый объект, но и договор о бронировании, оформленный у нотариуса.
5. Регистрация сделки. В случае положительного решения банка оформление права собственности производится в 2 этапа:
- Предварительная регистрация: подписание соглашения между продавцом и покупателем, подача документов в местный суд для проверки юридической чистоты и снятия записи из поземельной книги (Grundbuch)о предыдущем владельце.
- Окончательная регистрация: после получения разрешения суда на перерегистрацию, покупатель оплачивает налог, а вся сумма за квартиру перечисляется со счета нотариуса покупателю, затем вновь направляются документы в суд для окончательной регистрации прав нового владельца.
Весь процесс сделки занимает достаточно длительное время: до 4 месяцев, в некоторых случаях больше, если недвижимость приобретается с участием ипотечного кредита.
Особенности оформления ипотеки в Германии: требования, документы, нюансы
При оценке заемщиков-нерезидентов на ипотеку немецких банки руководствуются принципом минимизации рисков невозврата. Каждая заявка рассматривается индивидуально, а условия кредитования формируются на основании целого ряда факторов:
| Критерии оценки заемщика | Особенности |
| Источников доходов |
|
| Первоначальный взнос |
В немецких банках в обязательном порядке запрашивают информацию об источнике формирования первоначального взноса во избежание отмывания иностранных доходов. Подтверждением могут стать документы от продажи имеющейся недвижимости или накопления, регулярное поступление которых отражено в банковской выписке.
|
| Кредитная история |
Самый простой способ получить расширенный отчет по кредитной истории – заказать в одном из российских банков, например, в Сбербанке России. |
| Сумма кредита |
|
| Использование приобретаемого жилья | Наиболее лояльны банки к тем объектам, которые заемщик планирует сдавать в аренду для получения дополнительного дохода.
Около 60% населения Германии не имеет частной собственности, а предпочитает пользоваться съемным жильем. Очень часты ситуации, когда дом или квартира продаются вместе с нанимателями жилья – в данном случае покупателю даже нет необходимости искать арендаторов, а достаточно перезаключить с ними договор |
| Страхование |
|
Немецкие банки не устанавливают возрастные ограничения в силу того, что в Германии принято заключение кредитных договоров на короткий промежуток времени. Срок ипотеки составляет в среднем 5-15 лет, но часто договор подписывается на 1-5 лет, в течение которых действуют принятые условия. По истечении этого срока заемщик может продолжить выплачивать кредит на новых, установленных банком условиях, либо перезаключить его с другим банком.
Для тех, кто получает доход за пределами Евросоюза, список документов для рассмотрения заявки включает следующее:
- загранпаспорт;
- документ о месте постоянной регистрации, паспорт страны, где оформлено гражданство;
- документы о доходах (помимо справки 2-НДФЛ банк запрашивает письмо от работодателя, где указаны должность и доход заемщика);
- документы о кредитной истории (отчеты БКИ, банковские выписки, кредитные договоры);
- банковская выписка со счета, где размещен первоначальный взнос;
- документы на приобретаемый объект (включая договор аренды, если жилье покупается вместе с действующими квартиросъемщиками).
Подача заявки на ипотеку в Германии обязательна от лица самого заемщика. Помимо рассмотрения документов, немецкие банки проводят персональное собеседование.
Условия по ипотеке в Германии для нерезидентов
Ипотеку нерезидентам выдают следующие немецкие банки: Deutsche Bank, Commerzbank, Sparkasse, RaiffaseenBank, Volksbank. Конкретных условий кредитования не существует, расчет параметров производится на основании совокупности факторов оценки заемщика.
Процентная ставка плавающая и привязана к индексу Euribor. Но, благодаря, стабильности экономики в Германии и практически нулевой инфляции, в среднем процент по ипотечному кредиту составляет 1-3% по состоянию на 2018 год, что ниже на несколько пунктов, чем ставки в той же Австрии, находящейся в непосредственной близости.
Пример расчета параметров кредита от Commerzbank
| Параметры | Расчет, € |
| Стоимость жилья | 200000 |
| Первоначальный взнос | 100 000 |
| Сумма кредита | 100 000 |
| Ставка | 1,21 |
| Срок кредитования | 10 лет |
| Ежемесячный платеж | 885 |
Досрочное погашение возможно без применения штрафных санкций 1 раз в год в размере не более 5% от остатка основного долга. В случае полного досрочного погашения банк взимает комиссию в размере недополученных процентов.
Расходы на оформление: налоги и сборы
Помимо расходов на переводчика и транспортные издержки, покупатель недвижимости несет обязательные расходы:
- налог на покупку недвижимости 3,5-6% от стоимости: зависит от того, на какой федеральной земле расположен объект;
- нотариальные расходы: в зависимости от размера сделки комиссия составляет 2-3% (на недорогие объекты) или от 1-1,5% (для крупных);
- расходы по переоформлению права собственности: 0,5-1%;
- услуги риэлтора/юриста/маклера: 3-6%;
- банковские расходы (открытие счета, комиссия за рассмотрение заявки) и оплата страховки по действующим тарифам.
В среднем покупатель несет дополнительные издержки в размере 10-15% стоимости приобретаемого жилья.
Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Германии
В отличие от других стран Евросоюза, в Германии весьма неохотно предоставляются льготы для собственников жилья. Получить временный вид на жительство в Германии россиянам весьма проблематично в силу натянутости отношений с Россией. Самый простой способ – оформление бизнеса в стране с привлечением к работе местного населения.
Приобретение недвижимости позволяет получить визовые льготы: шенгенскую мультивизу сроком до 90 или 180 дней в году.
Кроме того, основная часть российских покупателей недвижимости обращается за ипотекой в инвестиционных целях. Сдача квартиры или дома в аренду будет полностью покрывать платежи по кредиту и коммунальные расходы, а также приносить дополнительную прибыль.
В какую недвижимость выгодней вкладывать в Германии
Для сдачи жилья в аренду больше всего подходят крупные города: Берлин, Бонн, Мюнхен, Кельн, Гамбург, Штутгарт. В этих городах можно легко найти арендаторов из числа студентов. Небольшую студию можно приобрести за 7000-10000 €, а сдавать ее от 300€ в месяц. Самая низкая арендная плата в Саксонии и Бранденбурге.
Договор аренды заключается на срок от 3 месяцев до 3 лет. В течение этого времени арендодатель имеет право повысить размер платы не более 1 раза в год и не более 10% от изначального размера.
Резюме
Покупка недвижимости в Германию с привлечением ипотечного кредита – весьма выгодная инвестиция. Жилье можно сдавать в аренду, плата за которую будет полностью покрывать все расходы заемщика, включая небольшой процент по кредиту в 1-3% годовых. Однако за последние годы наблюдается снижение лояльности немецких банков к российским заемщикам. Поэтому для снижения рисков дополнительных издержек рекомендуется обращаться в квалифицированные агентства, специализирующихся на недвижимости в Германии.
