Ипотека в Европе для россиян в 2019. Общие принципы для приобретении зарубежной недвижимости

Недвижимость в Европе стала для россиян не только вариантом временного проживания в сезон отпусков, но и выгодной инвестицией, а также возможностью получить вид на жительство с дальнейшим оформлением гражданства европейского государства. Многие также выбирают Европу для постоянного проживания в целях смены места работы или обеспечения детей высоким уровнем образования.

Немногие россияне могут позволить себе приобрести жилье за рубежом за наличные средства. В этом случае можно воспользоваться ипотечным кредитом в европейском банке. В каждой стране есть свои особенности и нюансы, но общий принцип един для всех стран Евросоюза.

Дают ли ипотеку в Европе россиянам

Практически все европейские банки имеют программы ипотечного кредитования нерезидентов. Исключение составляет Черногория и Хорватия, где на жилищный кредит могут рассчитывать только обладатели ВНЖ, работающие и получающие доход в данных странах.

Лояльнее всего к иностранным заемщикам банки Греции и Испании. Сложнее всего россиянам без ВНЖ получить ипотеку в Германии и Болгарии.

Основные этапы приобретения недвижимости по ипотеке в Европе

Общая схема покупки недвижимости в кредит в Европе идентичная для всех стран. Разница может быть в получении дополнительных разрешений от административных органов, а также необходимости регистрации нерезидента в налоговом органе для получения личного идентификационного номера налогоплательщика.

	Этап сделки	Описание	Особенности стран
1	Выбор объекта	Подобрать вариант покупатель может как самостоятельно, так и при помощи риелтора. Российские агентства по покупке зарубежной недвижимости чаще всего сотрудничают с европейскими маклерами и банками, но покупателю следует тщательно выбирать посредника во избежание обмана.	Большинство европейских агентств работает по лицензии, в частности в Италии и Португалии данная деятельность подлежит обязательному лицензированию.
2	Получение номера налогоплательщика	Требуется не во всех странах. Необходим для открытия банковского счета и подачи заявки на ипотеку в европейский банк. Для получения необходим действующий загранпаспорт, иногда документ о регистрации места жительства.	В обязательном порядке требуется в Испании, Италии, Турции, Португалии.
3	Открытие банковского счета	Является обязательным этапом в силу того, что все расчеты с продавцом проводятся через банковские счета, даже если жилье приобретается без привлечения кредитных средств	В большинстве стран можно осуществить по доверенности от агента или юриста.
4	Оплата резервационного сбора	Обычно составляет 1-3% от стоимости жилья. Является гарантией намерений покупателя. Для внесения брони заключается предварительный договор, по которому сумма не будет возвращена покупателю за исключением случаев, когда сделка расторгается по причине отказа банка в ипотеке (о чем в договоре в обязательном порядке должен присутствовать соответствующий пункт).

5	Сбор документов для заявки на ипотеку (предварительное рассмотрение)	Заключается в подготовке стандартного перечня документов по требованию банка. Занимает в среднем 2-4 недели.	В ряде стран может осуществить доверенное лицо.
6	Оплата комиссии за рассмотрение заявки	Практически во всех странах Евросоюза банки взимают комиссию за рассмотрение заявок от нерезидентов. Средний размер сбора 50-300€
7	Получение разрешения на покупку	В ряде европейских стран продажа жилья нерезидентам должна сопровождаться выдачей специального разрешения местных властей. Существует запрет на приобретение некоторых категорий недвижимости: исторические объекты, земли сельскохозяйственного назначения, недвижимость вблизи военных объектов.	Обязательно на Крите, в Андорре, Дании, Польше, Венгрии.
8	Юридическая оценка недвижимости	После одобрения предварительной заявки покупатель должен предоставить документы на приобретаемую недвижимость, которые банк также будет проверять в течение нескольких дней. Дополнительно оплачивается непосредственно юридическая проверка объекта, а также отчет независимой оценочной компании. Размер общих расходов на данном этапе в среднем составляет 100-400€.
9	Оплата гербового сбора	Если банк вынес положительное решение по выдаче ипотеки нерезиденту, необходимо до подписания договора оплатить государственную пошлину за покупку недвижимости. Может составлять 0-7,7% от стоимости объекта по договору.	Отсутствует в Италии и Латвии. Может быть отменен при покупке недвижимости в Швейцарии и Великобритании. Для определенных объектов существуют повышенные ставки: Великобритания – до 15%, Греция – до 23%, Испания – до 11%.
10	Заключение сделки у нотариуса	В Европе все операции с недвижимостью осуществляются при участии нотариуса.Он заверяет подписание договора купли-продажи, который составляется на языке страны приобретения жилья.Услуги нотариуса обходятся в среднем в 1-2% от суммы сделки. Дополнительно оплачивается составление текста договора. Для нерезидентов может потребоваться переводчик. В ряде стран тарифы за услуги нотариуса варьируются в зависимости от стоимости объекта: чем дороже недвижимость, тем меньше процент комиссии.	В Германии и Эстонии к нотариусу необходимо обращаться дважды: для заверения предварительного договора и окончательного соглашения о купле-продажи недвижимости.
11	Расчет с продавцом	Окончательная передача всей суммы за продажу осуществляется через банковский перевод.	В Германии все расчеты с продавцом производит нотариус, который хранит денежные средства от покупателя на своем трастовом счете и перечисляет продавцу полную сумму после подписания окончательного договора.
12	Регистрация права собственности	Покупатель чаще всего не ограничен по времени в регистрации своего права собственности на европейское жилье. Но получение “титульного листа” необходимо для смены счетов по коммунальным услугам, а также в целях включения объекта в наследство. Размер сбора составляет 0,01-0,5% от стоимости объекта (чаще всего кадастровой).	Процедура регистрации права собственности не предусмотрена в Турции, Франции и Черногории. Фиксированный размер сбора в Португалии (250€) и Венгрии (20€). Повышенный тариф на регистрацию в следующих странах: Австрия – 1,1%, Италия – 2-9%, Германия – 1,5%, Кипр – 3-8%, Латвия – 2%.

Особенности ипотечного кредитования нерезидентов в Европе

Принцип кредитования в Европе значительно отличается от российского, независимо от того, оформляет ли ипотеку гражданин Евросоюза или нерезидент. Основными моментами, на которые необходимо обратить внимание российскому заемщику, являются:

1. Плавающая процентная ставка. Практически во всех европейских странах ставка по ипотеке складывается из фиксированной части (маржа банка) и изменяющегося индекса Euribor, который зависит от курса колебания евровалюты. Индекс пересчитывается через каждые полгода. Некоторые банки предлагают программы с фиксированной ставкой на первые 1-5 лет, но в дальнейшем процент будет привязан к Euribor.
2. Выбор типа платежа. По своему желанию заемщик может выбрать способ расчета графика платежей: аннуитетный иди дифференцированный.
3. Штрафы за досрочное погашение. Европейские банки заинтересованы в получении максимальной выгоды, поэтому досрочное частичное погашение разрешается в некоторых странах не чаще 1 раза в год в сумме, не более 5-10% от остатка основного долга. В случае полного досрочного погашения сумма штрафа рассчитывается из размера недополученных банком процентов.
4. Размер первоначального взноса. Выдавая ипотеку нерезиденту, европейский банк несет повышенный риск. В связи с этим требование по первоначальному взносу для иностранных заемщиков составляет минимум 20-50% от оценочной стоимости недвижимости.
5. Минимальная сумма кредита. Банк может отказать в выдаче ипотеки в случае, если размер планируемой выгоды будет ниже предполагаемого риска невозврата. В связи с этим в ряде банков существует ограничение по минимальной сумме кредита для нерезидентов.

Примерные условия ипотечного кредитования в Европе для нерезидентов

Страна	Средний размер ставок, % годовых	Минимальная сумма кредита, €	Минимальный первоначальный взнос, % от стоимости объекта
Германия	1,5-2	50000-100000	40-50
Финляндия	1-2	нет	25
Франция	1-2,3	75000	40
Чехия	2,5-2,8	нет	40
Болгария	8,5-9,5	5000	30-40
Греция	3,5-7,2	20000	10
Испания	от 2,5	50000-100000	30
Кипр	4,7-5,0	75000	40-50
Швейцария	1-1,7	400000	20
Черногория	4-5	10000	50

Список документов по ипотеке в Европе для нерезидентов

Стандартный перечень включает следующую документацию от заемщика:

• загранпаспорт;
• паспорт страны, в которой оформлено гражданство/свидетельство о месте постоянной регистрации;
• документы о семейном статусе: свидетельство о браке/разводе, рождении детей;
• справки о доходах и трудовой деятельности, в том числе письмо работодателя о размере заработной платы и трудовом стаже;
• рекомендательные письма из банков, где обслуживается заемщик.

Дополнительные документы

От иностранного заемщика могут потребовать иные документы для полного анализа кредитоспособности:

• идентификационный номер налогоплательщика страны, в которой планируется приобретение недвижимости (не для всех стран);
• банковские выписки о регулярном зачислении доходов;
• отчеты из бюро кредитных историй;
• документы, подтверждающие легальность источника первоначального взноса (в обязательном порядке для Германии).

Нерезиденты предоставляют оригиналы документов и аналогичный комплект, переведенный на родной язык страны кредитующего банка и заверенный нотариусом или апостилем [1].

Требования к иностранным заемщикам

Основным требованием банков к заемщику является его платежеспособность. Возраст также имеет значение, однако в силу того, что сроки ипотечного кредитования для нерезидентов составляют до 15 лет, банк может выдать ипотеку заемщику в преклонном возрасте при условии достаточного первоначального взноса и гарантированного регулярного дохода.

В среднем для расчета предполагаемой кредитной нагрузки банки учитывают только 30-40% чистого дохода заемщика.

Рекомендации российским покупателям недвижимости в Европе

Покупка недвижимости в Европе в ипотеку для российского гражданина – затратный процесс, как в плане финансов, так и времени. Кроме того, существует масса юридических тонкостей в каждой стране, с которыми могут быть знакомы не все. Свести к минимуму потерю времени и денег может соблюдение следующих рекомендаций:

1. Подготовка к международной сделке. Проверка кредитной истории, наличия непогашенных обязательств перед приставами, социальных факторов (участие в судебных разбирательствах, непогашенная судимость). Данные пункты важны также для получения въездной визы в консульстве или представительстве страны в России.

2. Обращение в специализированное агентство недвижимости. Выбор лучше делать в пользу риэлтерского агентства, специализирующегося на конкретной стране, либо обращаться к маклерам непосредственно в стране, где планируется приобретение недвижимости. Важно выбрать надежного посредника, желательно имеющего лицензию на осуществление деятельности и многолетний стаж работы.. В целях безопасности следует заключить договор оказания услуг.

3. Расчет бюджета. Необходимо учитывать не только предстоящие расходы на первоначальный взнос и платежи по ипотеке, но и ряд других обязательных трат:

• банковские сборы;
• услуги юриста/адвоката;
• услуги нотариуса;
• пошлины за покупку и регистрацию недвижимости;
• регулярные коммунальные платежи;
• ежегодные налоговые сборы;
• транспортные расходы;
• дополнительные расходы на услуги переводчика, заверение документов и составление доверенностей.

Резюме

Покупка европейской недвижимости в ипотеку становится все более доступной для российских граждан. Этому способствует не только растущий рынок готовой и строящейся недвижимости за рубежом, низкие процентные ставки банков, но и наличие специализированных агентств недвижимости, сотрудничающих с европейскими банками и изучивших специфику ипотечного кредитования и рынка объектов той или иной страны. Многие россияне приобретают жилье в Европе в инвестиционных целях для сдачи в аренду на тот период, пока собственники не пользуются им, что компенсирует частично или полностью расходы по кредиту.