Приобрести недвижимость в Болгарии в последние года стало довольно легко в силу значительного спада цен на рынке недвижимости. Но, если речь идет о покупке жилья в ипотеку, для нерезидентов процедура может усложниться предоставлением дополнительных документов и определенными расходами на банковские услуги, нотариуса и переводчика. Тем не менее, в Болгарии существует несколько банков, которые предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам, а также работают агентства недвижимости, которые могут помочь в сборе документов, проведении полной консультации и представлении интересов покупателя даже без посещения страны.
- Все этапы покупки жилья в ипотеку в Болгарии для нерезидентов
- Условия и ипотечные программы банков для болгарской недвижимости
- Условия болгарских банков
- Условия российских банков
- Расходы при оформлении ипотеки в Болгарии
- Какой способ купить болгарское жилье в кредит самый выгодный
- Виза и вид на жительство
- Болгарское жилье как инвестиция
- Ипотека для граждан Болгарии
- Заключение
Все этапы покупки жилья в ипотеку в Болгарии для нерезидентов
В среднем процедура оформления ипотеки на болгарское жилье занимает 1,5-2 месяца с момента выбора объекта.
1. Выбор жилья и бронирование. Найти подходящую квартиру в Болгарии можно как на рынке строящегося жилья, так и готового, используя услуги агентств недвижимости или сайты, где размещены объявления непосредственно от собственников. Одними из самых популярных являются:
Независимо от того, на первичном или вторичном рынке приобретается жилье, в Болгарии существует практика бронирования: покупатель перечисляет через банк сумму для резервирования объекта (по договоренности, обычно до 3000 евро).
2. Выбор банка и сбор документов. Предоставить ипотечный кредит могут как болгарские, так и российские банки. Список документов и условия практически идентичны для всех банков. После проверки документов и вынесения положительного решения, можно назначать дату сделки.
3. Оплата муниципального сбора.
- размер обязательного сбора за передачу недвижимости новому владельцу зависит от региона покупки и составляет 1,3-4% от налоговой оценки жилья;
- оплата за регистрацию сделки.
4. Подписание документов и передача денег. Все сделки с недвижимостью в Болгарии осуществляются при участии нотариуса. Покупатель и продавец могут подписывать документы как лично, так и через представителя, имеющего нотариальную доверенность от участника сделки. При личном присутствии покупателя-нерезидента рекомендуется обратиться к услугам переводчика, так как нотариальный акт зачитывается на болгарском языке. Передача денег происходит путем банковского перевода на счет продавца в присутствии нотариуса.
Нотариальный акт о передаче недвижимости является основным правоустанавливающим документом.
5. Регистрация недвижимости. В Болгарии не выдают свидетельство о регистрации права собственности. Однако после завершения сделки у нотариуса новый владелец обязан выполнить ряд процедур:
- в течение 7 дней зарегистрировать на свое имя недвижимость в Департаменте статистики (Булстат);
- в течение 2 месяцев подать декларацию в муниципальную налоговую инспекцию (при предъявлении номера Булстата и нотариального акта);
- подача сведений в службу кадастра и геодезии для обновления данных об объекте недвижимости и его владельце не ограничена сроками, но также является обязательной.
Условия и ипотечные программы банков для болгарской недвижимости
В Болгарии существует всего несколько банков, предлагающих ипотеку для нерезидентов. Легче всего получить кредит на строящееся жилье от застройщика, который сотрудничает с одним или несколькими банками, – в этом случае кредитор будет более лоялен к рассмотрению кандидатуры иностранного заемщика.
Отличительными особенностями болгарской системы кредитования являются:
- Выбор валюты кредита. Ипотека в Болгарии может быть оформлена как в болгарских левах, так и в евро.
- Комбинированная ставка по кредиту. Банк устанавливает фиксированную составляющую процентной ставки, которая может быть увеличена или уменьшена в соответствии с индексами SOFIBOR (для ипотеки в левах) или EURBOR (для кредитов в евро). Плавающая ставка индексов пересчитывается 2 раза в год.
- Индивидуальная ставка. Фиксированная часть ставки устанавливается для каждого клиента индивидуально в зависимости от подтверждения и размера доходов, стажа работы, наличия страхования жизни, гражданства и других факторов, влияющих на рейтинг заемщика.
- Сборы и комиссии. Комиссии взимаются практически за любые банковские действия: рассмотрение заявки, оценку дохода клиента, открытие и ежемесячное обслуживание расчетного счета, досрочное погашение. Исключение составляют акции и специальные предложения банков.
- Возможность выбора способа расчета ежемесячных платежей. Заемщик может самостоятельно выбрать схему оплаты кредита: аннуитетными или дифференцированными платежами. Самым выгодным будет график с уменьшающимися взносами, но первые выплаты будут значительно больше, чем при аннуитете.
Для заемщиков-нерезидентов список предоставляемых документов такой же, как для граждан Болгарии:
- копии паспорта (и загранпаспорта);
- свидетельство о регистрации или расторжении брака, рождении детей;
- справка о доходах за последние полгода, выписка с личного банковского счета;
- документы, подтверждающие трудовую занятость (возможен запрос рекомендательного письма от работодателя);
- справка об отсутствии кредитов с рекомендательным письмом банка (можно заказать выписку о кредитной истории из ЦБКИ);
- справка из налоговой об уплате всех обязательных взносов за последний год;
- документы, подтверждающие наличие активов в собственности заемщика.
Все документы предоставляются на языке оригинала и в переводе на болгарский язык. Банк может потребовать нотариального заверения всего пакета документов.
Условия болгарских банков
| Условия | Болгаро-Американский Банк | Postbank | ДСК |
| Лимит кредитования | 46000-500000 левов/ 23000-250000 евро | До 500000 левов | До 400000 левов/до 200000 евро |
| Срок кредитования | 5-35 лет | До 20 лет | До 30 лет |
| Процентная ставка | От 4,2%+ переменная SOFIBOR/EURIBOR (на весь срок)
Фиксированная базовая ставка от 4,0% при доходе свыше 1400 левов |
От 3,95%+ переменная SOFIBOR/EURIBOR (на весь срок)
От 3,45%+переменная при сумме кредита свыше 100000 левов |
от 4,1% + переменная SOFIBOR/EURIBOR (на весь срок)/от 4,7%+SOFIBOR/EURIBOR (при фиксированной ставке 4,7% первые 3 года) |
| Первоначальный взнос | От 15% | От 15% | индивидуально |
| Комиссия за рассмотрение | 130 | По тарифам банка | 0,25% от одобренной суммы |
| Ежемесячная комиссия за обслуживание счета, лев | 2,5 левов/1,3 евро | 6,95 левов (3 лева единовременно) | 4,4 |
| Плата за подготовку и юридическое сопровождение, лев | 80 | По тарифам нотариуса | 35 |
| Оценка недвижимости, лев | По тарифам оценочной компании | 200 (400 левов, если недвижимость продавалась более 2 раз за последние 10 лет) | 120 |
| Оценка кредитоспособности | 50 | 75 (200 левов для оценки заграничных доходов) | индивидуально |
| Плата за досрочное погашение | 1% от суммы досрочного погашения, если погашение производится в первые 12 месяцев | 1% от суммы досрочного погашения, если погашение производится в первые 12 месяцев | индивидуально |
Условия российских банков
В России зарубежную недвижимость кредитуют только 2 банка: Сбербанк России и ВТБ. Но для оформления ипотеки на жилье в Болгарии по каждой заявке условия выдачи кредита устанавливаются индивидуально. В связи с экономико-политической напряженностью отношений между Россией и Европой банки чаще всего отказывают по таким сделкам.
Расходы при оформлении ипотеки в Болгарии
Помимо затрат на банковские услуги при покупке болгарского жилья в кредит все покупатели обязаны оплачивать ряд сборов и пошлин.
| Вид сбора | Сумма |
| Муниципальный налог в общину | Взимается в зависимости от налоговой стоимости недвижимости (аналог кадастровой стоимости в России) и региона:
Размер налога не может превышать 4%. |
| Услуги нотариуса | Могут быть включены в банковские расходы. За подготовку нотариального акта может взиматься дополнительная плата. Расходы на заверение договора нотариусом зависят от стоимости жилья:
|
| Пошлина за регистрацию | 0,1% от налоговой стоимости, не менее 5 лева |
| внесение сведений в Булстат | от 10 левов |
| Пошлина за декларацию | 6 левов |
Кроме данных обязательных сборов покупателя могут ждать следующие расходы:
- оплата услуг переводчика;
- составление нотариальной доверенности на представителя;
- расходы на визу и билеты в страну.
Какой способ купить болгарское жилье в кредит самый выгодный
Рядовому российскому заемщику непросто выбрать наиболее оптимальный способ покупки жилья в Болгарии в кредит, учитывая тот факт, что разные ипотечные программы представлены в разных валютах. Поэтому важно просчитать все расходы для одного и того же объекта в разных вариантах.
Для примера будет взята квартира на вторичном рынке. Условия[*] для примера:
| Условия | В рублях | В левах | В евро | ||
| Стоимость | 2 000 000 | 57 570,52 | 29 463,76 | ||
| Первоначальный взнос 15% | 300 000 | 8 635,58 | 4 419,56 | ||
| Срок кредитования | 15 лет (180 месяцев) | ||||
| Сумма кредита | 1 700 000 | 48 934,95 | 25 044,2 | ||
Расчет ипотеки по программам российских и болгарских банков (все расчеты приведены в рублях):
| Параметры | Ипотека в болгарском банке | Ипотека в российском банке | Кредит под залог недвижимости в российском банке |
| Средняя ставка для расчета | 5% | 10% | 14% |
| Размер ежемесячного платежа (аннуитет) | 13 443,34 (386,97 лв/198,05 €) | 18 268,29 | 22 639,6 |
| Общая сумма переплаты за весь срок (без учета суммы кредита) | 719 812,8 (одинаково для кредита в левах или евро) | 1 588 292 | 2 375 129 |
| Примерный размер на банковские расходы за весь срок (аккредитив, обслуживание счета за весь период, оценка недвижимости и кредитоспособности) | 200 623,5 (5775 лв) | до 5000 (аккредитив/аренда ячейки+оценка) | до 5000 (аренда ячейки+оценка) |
| Примерный размер обязательной страховки имущества за весь срок (из расчета 0,2% от остатка долга ежегодно) | 27 000 | 27 000 | 27 000 |
| Ориентировочные расходы на перевод, заверение и пересылку документов | 30000 | 0 | 0 |
| Общая сумма расходов за весь срок с учетом суммы кредита | 2 677 436,30 | 3 320 292,00 | 4 107 129,00 |
Оформить ипотеку в болгарском банке – самый выгодный вариант для желающих приобрести недвижимость в Болгарии. При этом необходимо учитывать следующие негативные факторы:
- риск отказа банка;
- увеличение кредитной ставки для нерезидента;
- изменение курса валют по отношению к рублю;
- риск увеличения переменной составляющей кредитной ставки.
Виза и вид на жительство
Владельцы недвижимости в Болгарии имеют право получить многократную визу на год, позволяющую пребывать в стране до 180 дней. Со следующего года ее срок увеличивается до 2 лет.
Двухгодичная многократная виза выдается только в случае покупки готового жилья в доме, введенного в эксплуатацию.
Для законной миграции в Болгарию необходимо пройти несколько этапов:
1. Продолжительное пребывание. Предоставляется возможность находиться в стране до 6 месяцев в течение года. Для его оформления необходима миграционная виза D. Статус выдается следующим категориям:
- иностранцы, получившие работу в Болгарии;
- владельцы бизнеса, учрежденного в Болгарии и имеющего в штате не менее 10 граждан страны;
- студенты болгарских ВУЗов;
- супруги граждан Болгарии;
- пенсионеры.
2. Долгосрочное пребывание. Выдается после 5-го ВНЖ сроком на 5 лет.
Болгарское жилье как инвестиция
До 2008 года в Болгарии наблюдался строительный «бум»: застройщики предлагали всем желающим жилье по низким ценам с отделкой и мебелировкой. Этим пользовались многие россияне, приобретающие квартиры и апартаменты для отдыха на все лето. С ростом курса евро и спадом мировой экономики доходы жителей России упали, а содержать жилье (налоги, коммунальные платежи), пустующее 9 месяцев в году стало затратно.
Часть российских покупателей стала сдавать жилье, чтобы окупить обязательные платежи, а другая часть была вынуждена продать недвижимость по цене, значительно ниже первоначальной.
На начало 2018 года средняя стоимость квадратного метра в Софии составляет 600-1300 евро. В небольших городах можно найти жилье от 300 евро/кв.м. Покупка квартиры с отделкой, мебелью и бытовой техникой площадью 30 кв.м. в одном из курортных городов около моря обойдется в 17000-30000 евро.
Если рассматривать болгарское жилье как инвестиции, то выгоднее всего покупать небольшие квартиры у побережья, которые можно сдавать туристам через агентства недвижимости.
Ипотека для граждан Болгарии
Банки предлагают местному населению ипотечные программы по льготным условиям. В их число входит:
- специальные предложения по отмене комиссий за рассмотрение и оценку;
- снижение процентной ставки в случае перечисления заработной платы через кредитующий банк;
- индивидуальный льготный график погашения в случае оформления дополнительных продуктов (кредитные карты, страхование жизни в компании-партнере банка);
- компенсация страхования имущества в случае оформления крупной суммы кредита.
Заключение
Несмотря на низкие процентные ставки по ипотеке в болгарских банках, российским гражданам придется понести значительные расходы при данном варианте кредитования. Это связано с расходами на заверение документов, перелет, услуги переводчика, юриста или агента по недвижимости. Получение кредита на жилье за границей через российский банк также весьма проблематично. Идеальным решением покупки болгарской недвижимости может стать нецелевой ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости в российском банке.
[*] Расчеты произведены по курсу ЦБ РФ на 11.01.2018г. из расчета 1€=67,88 рублей, 1 болгарский лев=34,74 рублей.
